Vendredi 22 septembre 2017  

Les obligations du vendeur

Diagnostic Amiante

Les décrets 96-97 du 07 février 1996 et 2001-840 du 13 septembre 2001 rendent obligatoires la recherche de présence d’amiante dans tous les immeubles bâtis dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 (date à laquelle l’utilisation de l’amiante est prohibée).

Le décret 2002-839 du 03 mai 2002 impose à compter du 1er septembre 2002 aux propriétaires de maison individuelle d’effectuer un repérage et une recherche de présence d’amiante. En cas de vente et avant toute signature de compromis de vente, le vendeur doit être en mesure de fournir un diagnostic « tous matériaux ». S’il dispose d’un diagnostic initial « trois matériaux » (flocage, calorifugeage, faux plafond) précédemment effectué, il devra le faire compléter.

Le propriétaire doit faire appel à un contrôleur technique diplômé ou à un technicien de la construction diplômé ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.

Seul le diagnostiqueur qualifié et indépendant peut attester de la présence ou de l’absence d’amiante dans les matériaux constituant le bien immobilier (maison individuelle ou immeuble).

En cas de suspicion et si un doute persiste sur la présence d’amiante, le technicien réalisera un prélèvement ; l’analyse est ensuite confiée à un laboratoire indépendant et agréé.

Dossier technique amiante

Un « dossier technique amiante » doit être constitué dans tous les immeubles, à l’exception des maisons individuelles et des parties privatives des immeubles d’habitation, conformément au décret 2001-840 du 13 septembre 2001.

Il comporte :

  • le résultat du diagnostic « trois matériaux » et les suites données (travaux) ou à donner (surveillance, contrôle)
  • le résultat du repérage « tous matériaux » c’est à dire des matériaux et produits contenant de l’amiante, mais moins dangereux car ils ne libèrent pas spontanément des fibres (conduits de vide ordures, dalles de sol, panneaux de cloisons, toitures fibro ciment…) et les préconisations du contrôleur technique
  • les consignes générales de sécurité

Le dossier technique amiante est tenu à la disposition des occupants de l’immeuble bâti concerné, des chefs d’établissement, des représentants du personnel et des médecins du travail lorsque l’immeuble comporte des locaux de travail, des agents ou services mentionnés aux articles L 1312-1 et L 1422-1 du code de la santé publique des inspecteurs du travail ou des inspecteurs d’hygiène et sécurité, des agents de prévention des organismes de sécurité sociale et de l’organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics.

Les propriétaires communiquent le dossier technique amiante à toute personne physique ou morale appelée à effectuer des travaux dans l’immeuble bâti et conservent une attestation écrite de cette communication.

Certification des surfaces loi Carrez

La loi 96-1107 du 18 décembre 1996 et le décret 97-532 du 23 mai 1997 rend obligatoire la mention de la superficie des lots de copropriété lors de leur vente.

Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut-être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

La surface du bien est l’élément fondamental de sa valeur intrinsèque, une différence de quelques mètres carrés peut générer des conséquences financières importantes. Cette surface est calculée selon des paramètres précis.

Notre formation de base étant la quantification des surfaces et des volumes, notre connaissance pointue du calcul des pièces à plusieurs dimensions et de la spécification d’embrasures vous assurent une pluricompétence, couverte par notre qualification et notre assurance spécifique.

La signature de l’acte de vente ne permet pas d’engager une action en nullité fondée sur la mention de la superficie dans la promesse de vente ou le contrat précédent. Si la superficie est supérieure de plus de 5% à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution de prix proportionnelle à la différence constatée.

Le propriétaire fait appel à un technicien de la construction diplômé ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.

Constat de risque d’exposition au plomb

La loi du 09 août 2004, dont le décret reste à paraître, définit les règles relatives aux mesures d’urgence contre le saturnisme, ainsi que les modalités du diagnostic des risques d’intoxication par le plomb des peintures.

Pour toutes transactions et pour toutes les locations d’un bien construit avant 1949, il y a obligation de procéder et de faire diagnostiquer le bien bâti afin d’établir une recherche de plomb dans les peintures.

Le technicien effectue un contrôle de risques d’exposition au plomb conformément à la réglementation en vigueur et mesure la teneur en plomb par analyseur portable à fluorescence X à source.

Le propriétaire fait appel à un technicien de la construction diplômé ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission.

Diagnostic piscine

Selon la loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003 et les décrets n° 2003-1389 du 31 décembre 2003 et 2004-499 du 7 juin 2004 les propriétaires de piscines privatives doivent réaliser un diagnostic piscine. Ce diagnostic doit être annexé à toutes signatures de vente ou de compromis.

Les experts procèdent au contrôle du dispositif de sécurité mis en place. Cela concerne les barrières de protection, le contrôle d’accès à la piscine, les dispositifs d’intrusion dans l’eau.

Ces dispositifs de sécurité obligatoires ont pour but de protéger les enfants des noyades.

Si la piscine est construite antérieurement au 1er janvier 2004, la sécurisation doit intervenir avant le 1er janvier 2006, sauf pour les biens en location saisonnière où la date limite de mise aux normes est fixée au 1er mai 2004.

Le propriétaire doit faire appel à un technicien de la construction qualifié et ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type d’expertise.

Certificat d’habitabilité

Selon le Code de construction et de l’habitat, article R 312-1 et R 331-63 à 331-77, l’arrêté du 1er mars 1978 modifié et relatif aux normes de surfaces et d’habitabilité des logements financés à l’aide de prêts conventionnés et l’arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d’octroi d’un prêt conventionné, les futurs propriétaires doivent fournir un certificat d’habitabilité préalablement à la demande d’un prêt conventionné ou de prêt PAS.

Les experts procèdent à une vérification de la conformité aux normes de surfaces en procédant à un relevé et un métrage précis des pièces constituant le bien.

Nous dressons un état général de votre logement sur plusieurs points notamment sur les pièces d’eaux et d’aisance, sur la cuisine, sur l’état général de l’installation électrique et l’installation de gaz.

Ce diagnostic dressera si besoin une liste de travaux et remise aux normes. Il vous assure ainsi qu’à l’organisme prêteur que votre investissement répond à certaines normes.

Le futur propriétaire doit faire appel à un technicien de la construction qualifié et ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type d’expertise.

Dossier technique immobilier

Selon la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) dans son article 74 (art. L111-6-2 du Code de la Construction et de l’Habitation : règles générales de division), toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans doit obligatoirement être précédée d’un diagnostic technique.

Il porte constat de l’état apparent de :

  • la solidité du clos et du couvert ;
  • - des conduites et canalisations collectives ;
  • - des équipements communs ;
  • - des équipements de sécurité.

Le Diagnostic technique SRU est valide trois ans, et doit être présenté par le notaire à tous les acquéreurs d’un lot de copropriété et lors de toute nouvelle vente intervenant dans les trois ans suivant le diagnostic.

Le syndic de copropriété doit faire appel à un technicien de la construction qualifié et ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type d’expertise.

En cas de non présentation du diagnostic technique Immobilier lors d’une vente, la nullité de l’acte peut être invoquée et la responsabilité du notaire engagée.

CERTIFICAT DE DECENCE

Selon la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) dans son article 187 (sur les dispositions relatives à l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent), et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur d’un logement loué nu ou meublé à titre de résidence principale est tenu de délivrer un logement décent. Cette obligation concerne les locations en cours ou à venir.

Selon la loi, un logement décent ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et il est doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les experts vont constater l’état apparent de :

  • la solidité du clos et du couvert
  • de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité
  • des réseaux et des branchements électriques, de gaz, de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire
  • du système de chauffage
  • de l’équipement du coin cuisine
  • de l’équipement et de la présence de pièce d’aisance et de toilette
  • des systèmes de protection (rampes d’escaliers, garde corps…)

Le logement ne doit pas être frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril et doit disposer au moins d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable au moins égal à 20m3.

Le certificat inclus donc un rapport de recherche de l’amiante et un état des risques d’accessibilité au plomb.

Si le logement ne répond pas aux conditions de décence, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité. A défaut d’accord entre les deux parties, c’est le juge qui détermine la nature des travaux et les délais d’exécution. A défaut de réaliser les travaux dans les délais convenus, le juge peut réduire le montant loyer.

Les aides personnelles au logement ne peuvent pas être attribuées lorsque le logement habité ne répond pas aux normes de décence. Les CAF ou les CMSA sont habilités à faire vérifier sur place si le logement satisfait aux exigences de décence.

Diagnostic gaz

Selon la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003, les propriétaires doivent fournir un diagnostic gaz des parties privatives et communes. Cette obligation concerne les installations intérieures de gaz naturel, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle. Ce diagnostic doit être annexé à toutes signatures de vente ou de compromis.

L’entrée en vigueur de cette nouvelle obligation est subordonnée à la parution d’un décret en Conseil d’Etat qui définira les modalités de sa mise en oeuvre.

Le diagnostic de l’installation devra avoir été établi depuis moins d’un an. A défaut, aucune clause d’exonération de garantie pour vice caché ne pourra être stipulée à raison des vices résultant d’un mauvais fonctionnement de l’installation.

Les experts procèdent à une vérification complète de l’installation de distribution du gaz naturel par une inspection des canalisations et de leurs raccords, une vérification des systèmes de ventilation et un contrôle des gaz de combustion des appareils utilisant du gaz naturel.

Le propriétaire doit faire appel à un technicien de la construction qualifié et ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type d’expertise.

Etat des lieux locatifs

Selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il est dans l’intérêt du propriétaire et du locataire de faire réaliser un état des lieux à l’entrée comme à la sortie du bien loué. Cet état des lieux concerne les parties privatives du logement.

L’état des lieux d’entrée a pour but de réaliser une « photographie » du logement qui va être occupé et d’établir s’il est conforme aux normes d’habitabilité et de confort déterminées par le décret du 6 mars 1987 et la loi SRU du 13 décembre 2000. Il permettra également de justifier (en cas de litige à la sortie) l’état initial du logement.

L’état des lieux de sortie a pour but de réaliser une « photographie » du logement qui va être libéré et de permettre de quantifier et de chiffrer les réparations conséquentes à d’éventuelles dégradations locatives en tenant compte de la vétusté, suivant les termes de l’article 22 de la loi Mermaz 1989, les « retenues sur dépôt seront (ainsi) dûment justifiées » et selon le décret du 6 août 1987.

A défaut de factures, seul le chiffrage d’un homme de l’art ou le devis établi par un spécialiste est valable. (Lafond, les baux d’habitation après la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, litec 2° éd.n374)

L’état des lieux d’entrée ou de sortie est réalisé de façon contradictoire en présence de toutes les parties ou leur représentant.

Diagnostic de performance énergetique

Selon la loi n° 2004-1343 du 09 décembre 2004 article 41 et à compter du 1er juillet 2006, il faudra annexer à toute vente et avant toute signature de compromis de vente, un diagnostic de performance énergétique, de moins de 10 ans, mesurant la performance énergétique du bien vendu. Tous les biens privatifs et les immeubles seront concernés (pour les immeubles collectifs d’habitation, seules les parties privatives sont concernées) . Ce diagnostic doit annexer à toutes signatures de vente ou de compromis.

A compter du 1er juillet 2007, c’est à tout contrat de location qu’il faudra annexer un diagnostic de performance énergétique.

Ce diagnostic est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une estimation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment ainsi qu’une classification en fonction des valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il devra être accompagné de recommandations destinées à améliorer la performance énergétique, permettant ainsi, en cas de travaux ou de remplacement d’équipements, d’optimiser les interventions pour maîtriser la consommation énergétique et contribuer ainsi simultanément à réduire les charges pour les occupants et limiter les émissions de gaz à effet de serre.

Ce document n’aura qu’une valeur informative. L’acquéreur ou le locataire ne pourra se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du propriétaire.

Certification de services Qualicert

Démarche certifiée des professionnels répondant à un certain nombre de normes et d’exigences dans le domaine immobilier, le référentiel « Prestations de services dans le cadre d’expertises techniques d’immeuble », élaboré en collaboration avec la société SGS-ICS délivrant le logo QUALICERT, a déjà fait l’objet d’environ 400 demandes d’experts auprès de la société SGS, certains étant regroupés au sein de groupes ou du réseaux. Une quarantaine de cabinet d’experts ont obtenu la certification.

Historique de la démarche

Le conseil supérieur du notariat, par l’intermédiaire de l’institut notarial de l’immobilier (INDI) a mené une réflexion sur l’évolution probable des obligations mises à la charge du vendeur d’immeuble, après celles concernant le mesurage, la recherche des termites, du plomb et de l’amiante. Un diagnostic global avait été envisagé de façon à éviter l’intervention de plusieurs professionnels dont les coûts se superposeraient. Ce document aurait permis à l’acquéreur de l’immeuble ancien (plus de 10 ans) d’être informé sur la totalité des éléments de l’immeuble.

Le notariat ne pouvant privilégier tel ou tel expert, dont la compétence générale était requise, a fait évoluer sa réflexion vers un cahier des charges pouvant servir de guide à l’examen global de l’immeuble.

Dans le même temps, les documents fournis par les experts concernant la recherche des termites, d’amiante ou de plomb, annexés aux actes des notaires, se sont révélés de qualité irrégulière, entraînant des risques pour la santé des acquéreurs, et engageant la responsabilité de tous les professionnels concernés.

 

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